Par un arrêt, fort attendu, du 19 novembre 2020 (Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 novembre 2020, 19-20.405, Publié au bulletin), la Cour de Cassation a affirmé le principe selon lequel les dispositions de l’article L.145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la Loi Pinel du 18 juin 2014 était applicable aux baux en cours, en ce compris ceux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite Loi :
« 11. La cour d'appel a relevé que la loi du 18 juin 2014, en ce qu'elle a modifié l'article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce, leur caractère réputé non écrit.
12. Elle a retenu à bon droit que ce texte est applicable aux baux en cours et que l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n'est pas soumise à prescription.
13. Elle en a exactement déduit que l'action tendant à voir réputer non écrite la clause du bail relative à la révision du loyer, formée le 13 janvier 2016, soit après l'entrée en vigueur de la loi précitée, était recevable. »
Quelles conséquences s’évincent de cet arrêt ?
Concrètement, antérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, les clauses faisant échec aux articles L.145-37 à L.145-41 du Code de commerce, relativement à la révision du loyer (clauses ne prévoyant d’indexation qu’à la hausse par exemple…) étaient, antérieurement, sanctionnés par la nullité et partant se prescrivaient par deux ans à compter de la régularisation du bail.
Désormais, ces clauses sont « réputées non écrites », et donc, imprescriptibles, c’est-à-dire qu’elles peuvent être combattues quel que soit le délai écoulé depuis la signature du bail.
De fait, quelle que soit la date de régularisation du bail, les clauses contraires aux articles visés par l’article L.145-15 du Code de commerce (relatives à la révision et indexation du loyer ; aux intérêts sur les loyers payés d’avance ; à l’état des lieux ; à l’inventaire de charges ; à la clause résolutoire ; à la résiliation de plein droit pour cessation d’activités en cas de travaux du preneur et à la déspécialisation) seront réputées non écrites.
Cette décision peut avoir un impact économique notable pour les locataires commerciaux qui pourraient, en présence d’une telle clause illicite, solliciter de leur bailleur le remboursement de trop-payés d’indexation sur une période de cinq ans.